Une récente annonce d’Est Ensemble Habitat célèbre l’acquisition de la cité Camier à Bobigny. Derrière le communiqué triomphant se cache pourtant une réalité troublante : l’OPH territorial semble appliquer des critères de valorisation radicalement différents selon les opérations.
Pourquoi le patrimoine des Noiséens vaut-il 2,45 fois moins que celui des Balbyniens ?
L’état du patrimoine ? Les deux parcs datent des années 1960-1980 et nécessitent des rénovations. L’emplacement ? Les deux communes sont limitrophes, dans le même département, avec des prix immobiliers comparables.
La seule différence : le vendeur. D’un côté, ICF Habitat La Sablière, un bailleur social professionnel. De l’autre, une commune en difficulté financière, pressée de se désengager.
⚖ Tableau comparatif des opérations la même année (2025)
Florent Gueguen, Président d’Est Ensemble Habitat, s’est félicité de l’acquisition de la Cité Camier, évoquant « la confiance des élus » et des « investissements identifiés pour améliorer le cadre de vie ». Une communication enthousiaste qui contraste singulièrement avec le silence entourant les conditions d’acquisition du patrimoine noiséen.
Une décote hors norme
Avec un prix de 27 619 € par logement, l’acquisition du patrimoine noiséen affiche une décote de 59 % par rapport à Bobigny — et de 21,9 % par rapport à la valeur vénale estimée par le cabinet Sémaphores, soit une moins-value de 16,3 millions d’euros.La Cour des comptes, dans son rapport sur les SEM locales, qualifie de « manifestement excessive » toute décote supérieure à 18 %.
Les références du marché
- Transactions Seine-Saint-Denis (2022-2024) : 45 000 à 55 000 €/logement
- VEFA Nexity à Bondy (Est Ensemble Habitat) : 189 090 €/logement
- Propres acquisitions de NLSH en 2022 : 123 750 €/logement
- Estimation Sémaphores (NLSH) : 35 400 €/logement après décote
Le paradoxe des acquisitions
En 2022, Noisy-le-Sec Habitat achetait elle-même 28 logements en VEFA rue Léo Lagrange pour 123 750 €/logement.
Trois ans plus tard, son patrimoine entier est cédé à 27 619 €/logement.
Soit 4,5 fois moins cher. Comment une collectivité peut-elle acheter à 123 750 € et revendre à 27 619 € sans que personne ne s’en émeuve ?
Ce que l’on ne vous dis pas
Après la cession, la commune de Noisy-le-Sec conserve une dette résiduelle de 54 à 60 millions d’euros, soit l’équivalent de 1 150 € par habitant. Cette charge représente 61 % du budget annuel communal.
Les emplois sacrifiés
Sur les 54 salariés de Noisy-le-Sec Habitat, seuls 42 seront repris par Est Ensemble Habitat. 12 emplois supprimés, soit 22 % des effectifs.
Les locataires oubliés
Ce sont 5 200 locataires qui voient leur bailleur changer, dont 47 % vivent sous le seuil de pauvreté et 32 % sont des personnes âgées. Les loyers ont déjà augmenté de 3,26 % en janvier 2025, avant même l’autorisation officielle de cession.
Ce que dit la Chambre régionale des comptes
Le rapport d’observations définitives de la CRC Île-de-France (29 mai 2024) dresse un portrait accablant d’Est Ensemble Habitat. Loin d’être un acquéreur solide, l’OPH traîne un passif financier et des défaillances de gestion qui interrogent sur sa capacité à tenir ses promesses.
Un organisme né de la fusion de quatre OPH en difficulté
Est Ensemble Habitat est issu de la fusion, au 1er janvier 2023, des OPH de Montreuil, Bagnolet, Bobigny et Bondy. Or, la CRC révèle que cette fusion visait avant tout à « venir au soutien des difficultés de Bobigny », un organisme sous protocole de redressement CGLLS depuis… 1999.
En 25 ans, malgré des aides publiques de 7 millions d’euros (protocole 2020-2022), l’OPH de Bobigny n’a jamais réussi à assainir sa situation. La CRC constate un « non-respect des engagements depuis 2018 » et qualifie l’effort de redressement d’« extrême fragilité ».
Des finances structurellement dégradées
Les chiffres qui fâchent :
- Autofinancement en chute : Prévision 22,8 M€ → Réalité 13 M€ (-43 %)
- Charges d’exploitation : +22 % vs moyenne régionale
- Frais de fonctionnement : jusqu’à 1 795 €/logement à Bobigny (moyenne : 1 380 €)
- Créances douteuses : 24 % du quittancement (médiane : 18 %)
- Pertes sur impayés : 1,9 M€/an en moyenne, jusqu’à 4 M€ en 2021
- Honoraires : +53 % depuis 2017
La CRC conclut sans ambiguïté : « L’OPH doit tirer parti de la fusion pour dégager des économies d’échelle afin de mener à bien le développement de l’offre et l’amélioration de la qualité de service. » Autrement dit : avant de racheter 2 100 logements supplémentaires, Est Ensemble Habitat devrait d’abord apprendre à gérer correctement les 26 000 qu’il possède déjà.
Des engagements impossibles à tenir
Est Ensemble Habitat promet d’investir 60 millions d’euros pour rénover le parc noiséen. Problème : les chiffres ne collent pas.
- L’OPH a déjà engagé 37,8 M€ dans d’autres opérations
- Son autofinancement moyen : 2,3 M€/an (en baisse)
- Ratio d’engagement actuel : 16,4 années
- Avec les 60 M€ promis : 42,5 années d’autofinancement
- Plafond recommandé (Fédération OPH) : 15 années
La CRC elle-même prévoit un autofinancement négatif dès 2027 (-0,7 M€) puis -1,9 M€ en 2030.
Six recommandations, zéro mise en œuvre
La CRC formule 6 recommandations à Est Ensemble Habitat. À ce jour, aucune n’a été pleinement mise en œuvre :
- 1- Examen triennal de la situation locative — Obligation légale non respectée
- 2- Récupérer 200 000 € versés à la SAC — Fonds toujours non récupérés
- 3- Apurer les créances irrécouvrables — 3,6 M€ non provisionnés à Montreuil
- 4- Rembourser 4 M€ de subvention ANRU — Terrain subventionné revendu 9 M€
- 5- Se doter d’outils de pilotage — PSP, DPE, Visial absents ou incomplets
- 6- Créer une CALEOL unique — 4 commissions maintenues (régime dérogatoire)
Le cas troublant de la subvention ANRU
En 2021, Est Ensemble Habitat a perçu 4 millions d’euros de subvention ANRU pour démolir un immeuble à Bondy. En 2022, le terrain a été revendu 9 millions d’euros. La CRC recommande le remboursement de la subvention. À ce jour, rien n’a été fait.
C’est à cet organisme que l’on confie le patrimoine de 5 200 locataires noiséens.
La question qui dérange
Des comparaisons accablantes : les transactions récentes en Seine-Saint-Denis : L’analyse des cessions de patrimoine social dans le département révèle un prix plancher d’environ 50 000 € par logement pour des ensembles nécessitant des travaux de rénovation :
📊 Comparatif intercommunal des cessions de patrimoine HLM
Sources : délibérations municipales et données EPT
Conseil municipal du 18 décembre 2025 : un rapport catastrophique
Lors du dernier conseil municipal, le rapport d’activité 2024 de la SAEM Noisy-le-Sec Habitat a été présenté aux élus. Cinq années de gestion chaotique ont conduit l’organisme à sa perte.
Face à ce bilan accablant, l’élu d’opposition Jean-Paul Lefebvre a interpellé le maire : « Exactement combien de millions d’euros vont être à la charge des Noiséens pour avoir vendu à perte Noisy-le-Sec Habitat ? »
Une question restée sans réponse.
📰 À venir sur le blog
Un article sera prochainement consacré à la gestion de Noisy-le-Sec Habitat sous la mandature d’Olivier Sarrabeyrouse. Nous analyserons en détail le rapport d’activité 2024, dernier bilan avant la cession à Est Ensemble Habitat : dépréciations massives, explosion des charges, effondrement des capitaux propres… Comment en est-on arrivé là ?
Nous décortiquerons le rapport d’activité 2024 — dernier bilan avant la vente — pour comprendre comment cinq années de gestion ont conduit au naufrage financier de la SAEM.
Les questions qui attendent une réponse
Cette mise en parallèle soulève plusieurs interrogations légitimes :
- Comment justifier qu’Est Ensemble Habitat paie 67 800 €/logement à ICF mais seulement 27 619 € à NLSH ?
- Pourquoi le patrimoine noiséen a-t-il été valorisé deux fois moins cher que le prix plancher départemental ?
- Comment un acquéreur ayant déjà engagé 42,5 années d’autofinancement peut-il promettre 60 M€ d’investissements ?
- Qui assume la responsabilité des 60 millions d’euros de passif laissés aux contribuables ?
- Le principe constitutionnel d’interdiction des libéralités aux personnes publiques a-t-il été respecté ?
Le Tribunal administratif de Montreuil devra trancher.
En attendant, la communication enthousiaste d’Est Ensemble Habitat sur son « nouveau patrimoine à Bobigny » prend un relief particulier.
À lire en complément :
- Noisy-le-Sec Habitat : le naufrage d’un capitaine –>
- Est Ensemble Habitat : les cinq erreurs stratégiques qui mènent l’OPH dans l’impasse –>
- « Nouveau patrimoine à Bobigny ! » — Ce que cache la communication triomphante d’Est Ensemble Habitat –>
Sources : Communiqué Est Ensemble Habitat (acquisition Bobigny), Requête au Tribunal administratif de Montreuil n°2506503, Rapport d’évaluation Sémaphores, Délibérations du Conseil d’administration de la SAEM Noisy-le-Sec Habitat, Rapport de la Cour des Comptes sur les SEM locales.
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